Печать: В чем тайна власти Лужкова?

Около 2003 года в Москве начался бурный рост цен на недвижимость. Припоминаю, квадратный метр монолитного жилого дома стоил около $950, панельного поменьше. К лету 2008 цены выросли в 8-9 раз, на коммерческую недвижимость тоже подросли изрядно. Кто это покупал? Да почти никто, конечно. Это была так называемая инвестиционная пирамида. Строилось на банковские кредиты, под растущие в цене новостройки брались новые кредиты и так далее. Нередко даже ничего и не строилось. Получали участок для застройки, предположим, утверждали проект торгового или офисного центра. Затем бумагу и права на застройку перепродавали. Новый инвестор увеличивал площадЯ, согласовывал с властями изменения к проекту. Опять продавал бумагу. И так далее, пока бумага терпела. Шаг за шагом проект увеличивался, допустим, с 5 до 50 тысяч квадратных метров. А вы думаете, почему Москвабад застроен в самых неподходящих местах уродливыми циклопическими сооружениями.

Реального потребителя жилой недвижимости вытеснили с московского рынка в году эдак в 2005. Большая часть московских новостроек годами пустовала, там никто не жил. То были «инвестиции». По оценкам годовой оборот московского стройкомплекса достиг $50 млрд.

Как вдруг летом 2008 из Америки пришёл спасительный экономический кризис. Для Москвы спасительный буквально, поскольку движение транспорта в городе к осени должно было достичь фазы глухого коллапса.

По пришествии злого кризиса цены на недвижимость должны были упасть, пришло время лужковским прощаться с 1000% прибылями. И цены вроде бы упали, но не сильно, приблизительно на треть. Якобы ниже нельзя, поскольку в Москве ОЧЕНЬ большая себестоимость строительства. Это наглая брехня, реальная, без учета распилов и откатов, себестоимость строительства в Москве не выше чем в провинции и находится на уровне $300-$400 за кв. метр. Лужков вообще великий гроссмейстер себестоимости, он четвертое транспортное кольцо начал возводить по цене свыше $700 млн. за километр. Что где-то в 100 раз больше самых дорогих в мире расценок на дорожное строительство.

И уже почти два года лужковцы упёрлись рогом и утверждают, что цена московского квадратного метра никак не менее $4000-$5000. Последний год ведут тотальную дезинформационную кампанию в СМИ, дескать, началось долгожданное оживление рынка недвижимости, наблюдается рост цен и уже вот-вот цены вернуться на докризисный уровень. Покупайте! Покупайте!..

Никто ничего не покупает, поскольку бессмысленно разводить клиента на бабки, которых у него нет. Массовый платежеспособный спрос находится на уровне от силы $1500 за кв. метр, а московская коммерческая недвижимость попала в глубокий аут и надолго.

Зачем же лужковцы загнали в тупик рынок недвижимости? Инвестиционная пирамида строилась на банковские кредиты преимущественно западных банков. Московская недвижимость находится в залоге или собственности банков, причем, в конце концов, банков европейских. Размер бедствия по самым скромным оценкам $100 млрд., а может достигать $200-$300 млрд. То есть проблемы Москвы для Брюсселя сопоставимы с греческими.

В силу московского монополизма Лужков может какое-то время держать цены на недвижимость в Москве на неком фантастическом уровне. Реальные сделки по этим ценам не идут, и вы не узнаете цену сделок, такой статистики просто не существует. Публикуется только цена предложения. Правда, бесконечно это разводилово продолжаться не может. В Москве наличествует относительно мелкий инвестор, который наивно верит в те цены, которые везде декларируются, т.е. сильно переоценивает, в 2-3 раза, стоимость принадлежащей ему московской недвижимости. Но тот, кто пытается что-то продать, неизбежно убеждается, что реальные цены гораздо ниже тех, которые официально называют риелторы. Проблемы с продажами объясняют временными трудностями, которым трудностям уже скоро два года. Ожидали подъёма спроса этой весной, естественно, не дождались. Фактически риэлторы и девелоперы сами себя морочат, что московская недвижимость это бесценное сокровище, в чем их поощряют московские власти.

Короче говоря, ключевой фигурой удерживающей ситуацию является Лужков. Если его отстранить, то среди лужковцев неизбежно вспыхнет паника, они начнут сбрасывать московскую недвижимость (потому что всё равно отнимут), пытаться выручить хоть какую наличность. И западным банкам придётся признать убытки на сотню другую миллиардов евро.

Таким образом, Брюссель и Лондон просто не позволяют Фунтам снять драгоценного Юрьмихалыча, дабы не усугублять своих финансовых проблем. И чтобы Лужкова уволить, путинцы должны.. выкупить у европейских банков соответствующие московские ценные бумаги. По полной цене, разумеется. Ну, может быть с небольшим дисконтом. Это одна из причин, почему в условиях высоких цен на нефть и газ у РФ дефицитный бюджет и засекречены данные по Резервному фонду.

Выкупить должность московского градоначальника у Лондона и Брюсселя? Не слишком удивительные вещи мы рассказываем? Судите сами, удивительное рядом.

Путин: «… та цена вопроса, которую нам выкатили, она, по-моему, вообще запредельна. Я бы на эти деньги съел бы и Януковича, и вашего премьера вместе взятых, но таких денег не стоит ни одна военная база в мире. Нет такой цены. Если посчитать за десять лет работы этого контракта - это 40-45 млрд долларов. Несколько баз таких можно построить. Но для нас это вопрос, конечно, не только денег, для нас это еще и вопрос взаимодействия с Украиной. Сотрудничество в военной сфере, безусловно, поднимает степень доверия между двумя государствами, дает нам возможность работать очень доверительно и в экономике, и в социалке, да и в политике тоже. Вот это, на самом деле, самое главное».

Путин швыряет Украине гигантские деньги, за которые можно создать несколько военно-морских баз аналогичных Севастополю или заново построить военно-морской флот. И зачем он это делает, объяснить не может. Сам удивляется. Причём РФ всё равно планирует эвакуацию из Севастополя.

[07.05.2010] «Строительство военно-морской базы РФ в Новороссийске будет стоить 92 миллиарда рублей, заявил премьер-министр РФ Владимир Путин. Его слова передает ИТАР-ТАСС. На строительство уже выделены 13,5 миллиарда, заявил глава правительства».

«Путин подтвердил, что строительство базы должно завершиться к 2020 году. Ранее СМИ писали, что строительство находится под угрозой, а сама база может не понадобиться. Строить базу в 1990-х годах решили из-за того, что срок пребывания Черноморского флота РФ в Севастополе был ограничен 2017 годом. Однако в апреле Украина согласилась продлить этот срок до 2042 года»

Возвращаясь к московским делам. Лужков внушает владельцам недвижимости, что им осталось день простоять и ночь продержаться. И уже рукой подать до возвращения докризисных цен!

В реальности лужковцы гребут ровно в противоположном направлении, фактически понижают инвестиционную привлекательность Москвы. То есть они-то продолжают делать ровно то, что делали и до кризиса 2008, и не понимают, что таким образом обесценивают собственные инвестиции в московскую недвижимость.

У Москвы проблем много, и главная – транспортная. Что проку в элитных кварталах, из которых нельзя выехать и тяжко до них добраться. Это не говоря о том, что значительная часть так называемой элитной недвижимости элементарно неудобна для жизни. В Москве полно домов «бизнес класса», стоящих у двух шагах от перекрестков оживленных трас. Плюс ещё рядом может быть трамвай или железная дорога. Там и гастарбайтеров селить было бы нарушением прав человека. И офисного центра не сделать, поскольку нет парковок и хронические пробки.

Недавнее сообщение:

«Борьба против строительства оптовых рынков, аналогов закрытого "Черкизона", получила развитие - на прошлой неделе в ряды протестующих влился главный милиционер Москвы Владимир Колокольцев. Он заявил, что открытие крупного торгового комплекса на границе столичного района Жулебино и подмосковных Люберец вызовет транспортный коллапс на МКАД. Поскольку областные власти (земля будущего рынка находится на территории Подмосковья) на обращения москвичей не реагируют, глава ГУВД призвал вмешаться в конфликт федеральное правительство».

Цирк в том, что Лужков в границах МКАД занимается точно таким же идиотизмом, но ему никто не смеет перечить. Это понятно, что им всем плевать на рядовых граждан. Но решение транспортной проблемы, строительство дорог, мостов, трасс и развязок, позволило бы повысить привлекательность Москвы как делового центра и соответственно поддержать цены на недвижимость. Но вместо давно назревших решений Лужков продолжает городить на перекрестках торгово-офисные центры. Дорог и парковок в Москве практически не строят, «не выгодно».

Недавно мы отметили, что московская власть увеличила список режимных улиц. Что это было? Повышение капитализации элитной недвижимости по-лужковски. Дома, которые они до кризиса оценивали в $20 тысяч за кв. метр, сейчас пытаются втюхать каким-нибудь богатеньким буратинам хотя бы за $10 тысяч. Но недвижимость за Садовым кольцом обречена. Лужковцы собственными руками превратили элитный район в бросовое гетто. За исключением эксклюзивов с видами на Кремль, которые всегда будут в цене, всё остальное там просто не удобно ни для жизни, ни для бизнеса.

Ну что ж, скоро узнаем, хватило ли путинцам бабла купить должность московского градоначальника.

http://pioneer-lj.livejournal.com/1346711.html#cutid1