Причём, зачастую, «итоги» реформ начинают угрожать социальной стабильности общества, объявленной В. В. Путиным одним из приоритетов развития РФ. Массовые акции протеста после введения «122-го Закона» у всех ещё свежи в памяти – и нет гарантии, что дальше всё будет проходить «по нисходящей».
Принятие Госдумой нового Жилищного Кодекса ознаменовало начало «Большого скачка» в реализации очередной, теперь уже Жилищной, реформы. Восторги по поводу того, что скоро во всех обшарпанных подъездах будут окрашены стены, появятся герани на подоконниках между этажами и картинки на лестничных площадках, кружат головы населению (ради которого, по утверждениям чиновников, реформа и начиналась). Всем надоели городские дворы, превратившиеся в ожившие декорации «гарлемов» и «куинсов» из американских боевиков, и «убитые» подъезды – годами не крашенные и изуродованные до омерзения. Необходимо менять ситуацию, дальше «так жить нельзя».
Инициаторы реформы делают ставку на «активность самих жильцов». По крайней мере, планируется, что организовавшие ТСЖ (Товарищества собственников жилья) граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству своего жилья и прилегающих территорий. Они начнут либо сами (через выбранное ими же руководство ТСЖ), либо через управляющую компанию, приводить в порядок всё относящееся к их домам. Дескать, люди сами лучше видят: что им нужно, что не нужно, кто может сделать это лучше и с кем, в итоге, им следует сотрудничать (т. е. кого нанимать в подрядчики). Поскольку – подразумевается авторами «реформы» - люди «сами будут всё решать», они сами же смогут выбирать «наиболее достойных» сантехников, штукатуров, дворников и пр. Или делать централизованный выбор, доверяя управляющей компании. А если она будет плохо «управлять» - её в следующий раз не пригласят и, в соответствии с законом рынка, эта компания вынуждена будет либо разориться, либо повысить качество и снизить цены.
В планах всё выглядит прекрасно, просто потрясающе. Прямо-таки «майский день, именины сердца».
Но как всё это будет выглядеть на самом деле? Попробуем разобраться.
Допустим, ТСЖ выбирает управляющую компанию. Или её назначают городские власти: в 2006 году во всех домах, где жильцы не объединятся в ТСЖ добровольно, управляющие компании будут назначены «приказом сверху» (а отбираться «наверху» они будут официально – «на конкурсной основе», а в реальности – исходя из «предпочтений» конкретных чиновников).
Управляющая компания начинает «управлять». Её цель – получение прибыли. Сделать это можно как минимум двумя путями.
Первый – это, как называют его сами «управленцы», «энергосберегающие технологии». Выглядит он примерно так.
Сейчас тепло, поставленное в дома монополистом (ГУП ТЭК), не считает никто. Кроме самого монополиста: только он знает, СКОЛЬКО ОТ НЕГО УШЛО тепла.
Сколько его дошло до потребителя, сколько потерялось «по дороге», никто учесть не может по причине того, что у конечного потребителя (ТСЖ или конкретного жильца) нет механизма учёта. Поэтому все накладные расходы (те же потери тепла ввиду изношенности за 15 лет «рыночных реформ» инфраструктуры) монополист забивает в стоимость, оплачиваемую потребителем. Проверить-то его, монополиста, всё равно нельзя…
И поставить счётчик тепла конечный потребитель в лице жильца не может. Счётчик на тепло – вещь дорогостоящая, одному человеку ставить её не выгодно и сложно.
И вот управляющая компания ставит счётчик на дом. И выясняется: реально жильцы потребляют не 100% тепла, которые они оплачивают, а примерно половину (для ровного счёта возьмём 50%). Например, не 100 кКал по 1 рублю за штуку, а 50 по такой же цене.
Управляющая компания берёт с людей не 50, а, к примеру, 90 рублей (за такое же количество килокалорий), мотивируя это тем, что «мы же тоже потратились». Жильцы поначалу возмущаться не станут – всё равно же экономия, от добра – добра не ищут! – а потом и вовсе привыкнут.
Но монополисту управляющая компания платит строго по счётчику – то есть 50 рублей за 50 кКал. 40 рублей – чистая прибыль.
Дальше начинается самое интересное.
Что сделает монополист, вместо 100 рублей получивший только 50? Смирится, скажет «рынок есть рынок, будем изыскивать внутренние резервы или разоримся, в соответствии с нерушимыми догмами Адама Смита»? Как бы не так!
Он же монополист. Ему просто нужно поднять тарифы, пролоббировав этот процесс «где надо». Например – в Администрации субъекта Федерации.
Он может поднять тарифы так, чтобы за те же 100 кКал получить уже 150 рублей – если управляющая компания согласится не увеличивать свою норму прибыли. Но она, скорее всего, в соответствии с принципами той же рыночной экономики, на такую филантропию не пойдёт, и норму прибыли увеличит. Значит, и стоить те же 100 килокалорий будут уже не 100 и не 150 рублей, а все 200.
То есть жильцы станут вместо 100 рублей платить 180. Выгода от жилищной реформы очевидна. Если читатель посмотрит в квитанцию об «оплате услуг» на стоимость «отопления», которую он платит сегодня, он без труда сможет посчитать: во сколько ему обойдётся такая «реформа».
Не стоит думать, что там, где счётчик будет стоять в квартире жильца – например, в водоснабжении – ситуация будет сильно отличаться от описываемой выше в лучшую сторону. Установка счётчиков в квартирах приведёт к уменьшению потребления и к снижению оплаты – но монополист в данном случае опять поднимет тарифы, чтобы «получить своё законное». И человек заплатит в итоге столько же плюс оплата покупки, установки и обслуживания счётчика. И плюс, разумеется, оплата «управляющей компании». Кроме того, всегда «повышение тарифов» для монополиста – удобная возможность ещё больше увеличить свою «норму прибыли». Кто там разберёт – на сколько ПРОЦЕНТОВ увеличилась стоимость? То есть «под шумок» цены подрастут ещё сильнее, и установка счётчиков в конечном итоге для потребителя однозначно выйдет «боком».
Второй «золотой телёнок» для управляющей компании – само жильё.
Сейчас имеется две формы собственности на жилые помещения: приватизированная и «социальный найм» (неприватизированная).
По действующему законодательству, выселять за неуплату жильца квартиры, сдающейся по «социальному найму» можно через 6 месяцев после появления задолженности.
А типовой договор ТСЖ с управляющей компанией заключается на 12 месяцев. То есть у последней всегда есть «временнАя фора» для того, чтобы через суд выселить неплательщика в «6 квадратов на человека по социальной норме». То есть в ночлежку. Со всей семьёй.
Освободившееся жильё, принадлежащее муниципалитету, по идее должны распределять городские власти (в нашем городе – КУГИ).
Но всем объёмом социального жилья КУГИ заниматься не станет – просто не хватит чиновников. Кроме того, это для КУГИ дополнительные и лишние хлопоты.
Намного удобнее управление этим жилым фондом передать … кому?
Правильно – той же управляющей компании, благо она как раз эксплуатацией этого дома и занимается.
И что получается в итоге? Управляющая компания обладает правом распределять жильё «нуждающимся», предварительно согласовав список последних с городскими властями или получив его от последних. Причём нуждающихся будет много. И жилья на всех не хватит. Следовательно, власти и управляющие компании станут заселять в освободившееся муниципальное жильё того, кто сможет либо доказать им, что он нуждается более остальных, либо… Либо того, кто с ними «договориться к обоюдному удовлетворению». Почему бы, например, не признать «нуждающимися» семью беженцев с Кавказа? Или из Китая? Никто ведь не станет разбираться, что они ведут бойкую и весьма прибыльную торговлю на ближайшем товарно-вещевом рынке… Сейчас количество представителей иных этносов на территории России растёт в безудержно, далее процесс этот будет только усиливаться. Жить-то мигрантам где-то надо – раз уж политика властей направлена на замену вымирающих русских пришельцами. Деньги у них есть – вот они и «договорятся» и с чиновниками, и с управляющей компанией. И заселятся в «муниципальное жильё» вперёд «местных»… Допустим, новая квартира стоит 100000 долларов. Так они, заплатив 50, не получая квартиры в собственность, будут жить в ней столько, сколько захотят.
Тут важно отметить ещё один момент.
Как уже отмечалось, ТСЖ – товарищество собственников жилья – состоит не только из «физических лиц», в ней проживающих. Таковые являются членами ТСЖ только в случае, если их квартиры приватизированы (т. е. жильцы сами являются собственниками). А те, кто ПОЛЬЗУЕТСЯ жильём по праву «социального найма», собственниками не являются и вместо них в ТСЖ представлено Государством – де-юре хозяином этих квартир…
В подавляющей части вторичного рынка жилья такая доля государства колеблется от 25 до 60 % квартир. При условии, что, с одной стороны, цены ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ на жильё будут выше, чем для нанимателей, а с другой Государство предоставляет людям право деприватизировать их жильё (т. е вернуть его в собственность государства и «снизить оплату квартиры»), можно быть уверенным, что этот процент будет только увеличиваться.
Но само государство не станет ходить по собраниям ТСЖ (кто на них присутствовал, знает, что это больше всего похоже на нечто среднее, между театром абсурда и партсобранием четвертьвековой давности). Оно ему надо? Это, как отмечалось выше, лишние юристы в штате, дополнительная «головная боль» - а пользы для чиновников никакой. Сами они не смогут извлечь выгоду из такого положения дел, так как государственная структура не обладает достаточной «коррупционной гибкостью», чтобы получать «внебюджетный доход» из множества отдельных квартир.
Поэтому своё право собственника государство будет делегировать «выбранной на конкурсной основе» управляющей компании. Как проводятся эти «конкурсы», мы все насмотрелись за последние 15 лет…
С другой стороны, в 2006-ой год подавляющее большинство домов подойдёт без юридически оформленных ТСЖ. – хотя бы просто в силу несобранности и неорганизованности жильцов. В этом случае вместо ТСЖ в «неактивные» дома «приказом сверху» будет назначена управляющая компания.
Но если чиновникам из КУГИ не имеет смысла выступать в роли представителя собственника муниципальных квартир – кому оно станет делегировать свои полномочия? Вариантов два: либо жильцам, либо… Правильно – либо управляющей компании. Особенно, если заявку по каждому конкретному дому будет подавать именно та компания, которая в данный момент этот дом обслуживает.
Если претендентов двое – ТСЖ и УК – то будет устроен «конкурс». И вряд ли у разрозненных жильцов хватит «аргументов», чтобы убедить чиновника остановить свой выбор именно на них. Ведь денег у жильцов намного меньше, чем у любой, даже самой маленькой, управляющей компании.
В результате управляющая компания приобретает от 25 до 60 (а в перспективе, как уже отмечалось – и более) процентов голосов на собрании ТСЖ. И она, как представитель собственника, будет голосовать: с какой управляющей компанией подписывать договор на следующий период. И если основную часть жильцов не устроит ценовая политика управляющей компании, голосовать против управляющей компании будет она же. На чью сторону она встанет?... Думается, ответ очевиден.
Особенно, если учесть, что далее эта компания может распоряжаться. муниципальным жильём фактически по своему усмотрению – как это описывалось выше
Возможны и иные варианты взаимоотношений в треугольнике «государство-управляющие компании-жильцы». Однако всех их объединяет одно: первые два субъекта взаимоотношений будут, по традиции, решать свои вопросы исключительно за счёт последнего субъекта. Разумеется, объясняя свои действия самыми благими намерениями.
И всё бы ничего, можно было бы потерпеть и поборы, и выселения – если бы не один прискорбный момент. Увеличение стоимости будет происходить на фоне разрушающейся инфраструктуры ЖКХ. В первую очередь – трубопроводов и канализации. На их восстановление потребуется столько денег, что никакой «частный инвестор» в здравом уме и трезвой памяти ни при каких условиях не пойдёт на такие затраты. Его вложения в инфраструктуру жилья просто не окупятся – у населения не будет достаточно денег, чтобы вернуть инвестору вложенные средства (не говоря уже о прибыли) на рыночных условиях. А государство просто уходит от ответственности по обеспечению людей жильём (в итоге кто может гарантировать, что у населения не возникнет закономерного вопроса: зачем ТАКАЯ власть вообще нужна?)
В перспективе нашего общества – безрадостная и неизбежная ситуация: при невероятно высоких ценах дома останутся в холодную зиму без отопления и воды (и, как следствие – с замёрзшей канализационной системой). Управляющие компании будут «тянуть до последнего», рассказывая обществу сказки о скором преодолении трудностей, а потом просто откажутся соблюдать свои обязательства по поддержанию жилого фонда в функционирующем состоянии. Чтобы не платить по суду за отказ от взятых в рамках договоров обязательств, может произойти череда банкротств управляющих компаний, после которых судебным приставам будут доставаться пустые офисы и старые компьютеры… В этом случае «государство» скажет жильцам: а что вы от меня-то хотите? У нас же рынок! Обанкротилось предприятие? Так подавайте заявление в прокуратуру, пусть она разбирается…
Возможно, какого-то «Мавроди от ЖКХ» и поймают. Но людям, в очередной раз обманутым и поставленным на грань смерти (попробуйте-ка просидеть в не отапливаемом панельном доме при минус 25 на улице – долго удастся продержаться?), от этого будет не легче.
В результате в перспективе в нашем обществе возможны потрясения, по сравнению с которыми беспорядки января 2005 года покажутся невинными забавами…
Есть ли выход из сложившейся ситуации? Что можно сделать, не доводя общество до печальных последствий политики, при которой одни заинтересованы в исключительно том, чтобы побольше и попроще заработать, другие – чтобы с серьёзными проблемами, требующими немедленного решения, разбирался кто-то иной, а расплачиваться за всё придётся простым людям?
Первое, что необходимо – дать честную и реальную оценку происходящим событиям и их последствиям. Нужно реально оценить всю жилищную и, в широком смысле – социальную политику российской власти, перестать забалтывать проблемы – от них всё равно не скроешься. Нужно назвать вещи своими именами и на основе честно определённой болезни выработать РЕАЛЬНЫЕ пути лечения. Какой толк будет от рекомендаций врача, который боль при воспалении аппендицита станет лечить анальгином и снотворным?
В конечном итоге, необходимы централизованные и осмысленные действия власти по преодолению сложившейся ситуации. Следует создавать реальные, а не либерально-утопические проекты решения жилищной проблемы и претворять их на основе ГОСУДАРСТВЕННЫХ программ. Только такой подход – его, кстати, демонстрируют все «цивилизованные страны», на которые так любят ссылаться авторы всевозможных «реформ» - позволит исправить ситуацию, не доводя её до социально-политического взрыва.
Однако это возможно только в случае, когда есть, кому создавать и, главное, последовательно проводить в жизнь подобные программы. То есть необходимо наличие государственно-ориентированной политической элиты, РЕАЛЬНОЙ элиты, интересы которой связаны с укреплением своей страны.
Социальный взрыв, неминуемый при продолжении «реформы ЖКХ», создаст угрозу как стабильности и самому существованию России, так и положению властных элит. Поэтому у представителей российской элиты, не рассчитывающих на бегство при первом же «звоночке», нет иного выбора, кроме как всеми возможными средствами исправлять ситуацию, не доводя её до катастрофы…
