Речь идёт, конечно, не о “коммуналках”, а о коммунальном или жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) в его современном централизованном виде.

Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий, да и просто за общим снижением качества работы хозяйства при одновременном программном росте стоимости его услуг. Это касается и магистральных, и городских, и квартальных сетей, и состояния так называемых “источников” — котлов, водозаборов, очистных сооружений и других подобного рода объектов. Их износ в массе своей превышает даже степень износа трубопроводного хозяйства, что делает этот конгломерат систем в целом не только малонадежным, но и планово подразумевающим чрезвычайные ситуации и непрерывные бесконечные ремонтные работы в аварийных режимах.

Инженерная инфраструктура уже давно находится в цикле распада и удерживается от разрушения только экстраординарными усилиями. Примеры множества городов (Великого Новгорода, Томска, Владивостока) ясно о том свидетельствуют. Степень износа инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства является недопустимо высокой и приближается к двум третям, а около 25% сетей амортизированы полностью, т.е. фактически являются выбывшими и требующими срочной и полной замены.

Неотвратимый рост аварий и сбоев в ЖКХ не должен никого удивлять. Он является абсолютно закономерным и предвидимым.

Все созданные в 50-е – 80-е годы инженерные сети, являются централизованными, т.е. рассчитанными на большие микрорайоны многоэтажной застройки, на единую систему снабжения и утилизации и на фактически необходимое государственное финансирование.

При этом вся система, вся эта совокупность укрупненных централизованных коммунальных инфраструктур городов и многих поселений была исходно ограниченной по решавшимся задачам, была подстроена под слишком конкретные обстоятельства и условия, а потому и ситуативной, краткоживущей, не встраивающейся в сколь нибудь заметную историческую перспективу. Равно как и панельные железобетонные многоэтажные жилые дома, которые эта система обслуживала, в силу их эксплуатационной неэкономичности.

Так, собственно, и произошло в странах, начавших после второй мировой войны программы массового строительства на базе полносборного железобетона. Отслужив два-три десятилетия, эти дома шли под снос, освобождая место для малоэтажных домов из более экологически дружественных человеку материалов.

В нашей с вами стране изменение социально-экономических условий жизни также выявило разительное несовпадение выполняемой функции и параметров ее обеспечения. Вся жилищная система была создана как социалистическая, но все условия и задачи её функционирования одномоментно стали противоположными. Сменились и базовые принципы градостроительства. Ныне оно стало инвестиционным, т.е. рассчитываемым на коммерческий эффект для частного инвестора, а доля муниципальных и государственных капитальных вложений снизилась до незначимых величин.

Централизованные системы ЖКХ не реконструируемы в принципе.

Для этого попросту нет источника финансирования, если мы, конечно, не желаем большую часть государственных и муниципальных бюджетов вкладывать в непрерывное “латание дыр”, в вечный ремонт неремонтируемого. А те громадные объемы средств, которые обращаются в сфере ЖКХ, относятся к чисто эксплуатационным расходам и практически не идут на развитие.

Поэтому, хотим мы того или нет, но все построенные несколько десятилетий назад в множестве городов и поселений районы массовой застройки панельными домами и обеспечивающие их инженерные сети, всё равно придётся выводить из эксплуатации и заменять их другими, новыми.

Реконструировать их невозможно, подобно тому, как невозможно в здравом уме использовать бронетранспортер с его расходом топлива в качестве семейного автомобиля.

Бронетранспортер тоже можно пытаться реконструировать. Снять по возможности броню, оборудование, подрегулировать двигатель, как и панельное здание первых поколений – утеплить, поставить счетчики, приточную вентиляцию для предотвращения теплопотерь через проветривание, его можно даже обстроить снаружи, как и на бронетранспортер можно надеть сверху корпус минивэна или автобуса. Но при любых, даже самых фантастических преобразованиях результаты будут неизменно предсказуемыми.

Вся жилищная система осталось социалистической системой – т.е. устроенной и работающей как нечто целое и неделимое. Именно поэтому так трудно вычленить, приватизировать или отладить какие-то отдельные фрагменты жизнеобеспечения, так же как невозможно, продолжим нашу аналогию, в здравом уме заниматься починкой и оптимизацией пушки и пары кресел (аналога наших приватизированных квартир) при нетронутом и на глазах разрушающемся бронетранспортёре.

Этой централизованной устаревшей и затратной инженерной и домовой системе полностью соответствуют столь же устаревший и затратный хозяйственный механизм и столь же устаревшая и затратная система управления.

Инженерные сети, хозяйственно-экономический механизм и система управления составляют тесно притертые друг к другу образования, которые весьма и весьма сложно расчленить и как-то улучшать частями, по отдельности. И точно так же невозможно продолжать бесконечную эксплуатацию существующих централизованных систем, а уж тем более строить новые аналогичные, работающие по социальным и технологическим принципам середины прошлого века.

Но жилищно-коммунальная система является не только монолитной, но и достаточно несамостоятельной, полностью зависящей и “привязанной” к общему характеру российской урбанизации и градостроительства.

Поэтому, опять же, менять централизованную “социалистическую” ЖКХ автоматически будет означать вынужденную её замену до тех пор, пока вся она не станет другой, даже когда отдельные виды инфраструктур типа энергоснабжения останутся преимущественно централизованными. Но эти действия означают одновременно и кардинальную смену всех представлений о функционировании городской жизни в России.

Предпринимаемые же в настоящее время действия по “реформе ЖКХ” в лучшем случае направлены на профилактический или аварийный ремонт существующих сетей.

При этом большая часть нововведений сводятся к тому, чтобы в максимальной степени “сбросить” затраты на эксплуатацию ЖКХ с государства на граждан. Логика здесь более чем проста. Раз вы, граждане, пользуетесь услугами, являетесь их клиентами, то и платите за них.

И в который раз мы видим тупиковые и, по большому счёту, безответственные и даже некомпетентные попытки решить фундаментальную и комплексную – инженерно-экономическо-социально-культурно-градостроительную – проблему частичными финансово-организационными методами.

Самой модной идеей на сегодня является необходимость завязать систему ЖКХ напрямую на систему энергообеспечения. Здесь обещают организовать “прозрачность” и навести полный порядок, такой же, говорят, как в РАО “ЕЭС”. При этом утверждается, что рационализация затрат в ЖКХ и станет нефиктивной реформой.

Однако на самом деле, по-прежнему никто, ни руководство РАО, ни правительство, ни тем более регионы и муниципальные органы управления, рассуждая о ЖКХ, негласно, по умолчанию, не затрагивают и обходят стороной технологически-организационную основу ЖКХ – характер его инженерных инфраструктур и домостроения. Соответственно, никто и не сможет взять на себя ответственность за перспективы состояния комплекса ЖКХ.

На государственном же уровне из года в год речь идет о соотношении оплаты жилищно-коммунальных услуг потребителями и бюджетами разного уровня, о долях распределения налоговых поступлений между бюджетами, о динамике роста тарифов для потребителей конечной услуги и промежуточных продуктов технологических переделов, а также о переходе от субсидирования производителей к адресному субсидированию потребителей.

Для подчеркивания озабоченности деталями и конкретикой так называемой “реформы ЖКХ” говорится о необходимости наращивания конкурентности производителей, о постановке счетчиков – поквартирных или для многоквартирного дома в целом, о энергосберегающих мероприятиях. Кроме того, речь всегда идет о подготовке к зиме, завозе топлива на тепло- и энергопроизводящие объекты, о предупредительном, профилактическом ремонте сетей и обеспечении возможностей их аварийных ремонтов и замен.

К сожалению, очень часто этой же представляемой картины и соответственно логики придерживается и головное строительное ведомство страны.

Более того, сам Госстрой задал такую форму представления о реформе ЖКХ. Была вброшена в массовое сознание ошеломляющая по величине цифра расходов на поддержание ЖКХ бюджетами разных уровней – более сотни миллиардов рублей в год – и была выдвинута задача снизить для бюджетов эту нагрузку. И вот в конце прошлого века Госстрой сам взялся за то, чтобы задать показатели поэтапного роста доли оплаты коммунальных расходов населением с выходом на стопроцентный показатель в первые же годы нового века. Были, конечно, сказаны, записаны, закреплены слова об энергосбережении, о необходимости лучше и больше финансировать ремонты и замены сетей, других объектов коммунального хозяйства.

Но собственно содержание жилищно-коммунальной реформы при этом полностью свелось к простейшим и лежащим вне градостроительства целевым установкам.

Во-первых, максимально увеличить долю оплаты услуг населением, используя для этого “увеличительное стекло” его дифференциации по нескольким категориям: нуждающиеся (до 20-25% дохода на оплату жилищно-коммунальных услуг), по социальной норме (устанавливается местными органами самоуправления), льготники по разным основаниям и так далее – получают те или иные субсидии, скидки, а остальные платят полностью.

Во-вторых, превращение жилищно-коммунального хозяйства в частное, конкурентное, рыночное.

И то, и другое, кажется, в абстракции, справедливым и правильным. Но по факту является явно недостаточным и не ключевым, а потому и уводит реформаторов в частные и тупиковые направления, не позволяет даже задумываться (не то что решать!) о реальных проблемах и не даёт выходить на стратегический (не говоря уже о миссионном) уровень видения проблем и методов их решения.

Что стоит за отсутствием стратегий преобразования и бесконечным предложением реформ?

Если вычесть корыстные интересы корпораций заполучить “коммунальные” “живые” деньги, то, очевидно, что в основе увлечённого движения в коммунальный тупик лежит принципиальное непонимание сферы градостроительства как материально-технической основы ежедневного жизнеобеспечения и нормального проживания каждого жителя страны.

Создаётся неприятное ощущение, что власти, политики, ведомства, корпорации да и сами рядовые граждане как бы договорились о том, чтобы обсуждать всё, что угодно, кроме самого главного вопроса: что делать с чрезвычайно энергонеэффективными и затратными домами, землёй под домами, трубами, водопроводами, канализацией, подъездами и т.д. и т.п.

То есть, продолжая аналогию, все увлечённо обсуждают цвет новой краски для нашего условного бронетранспортёра, а самые революционные отважно предлагают снять с бронетранспортёра башню, заменить дизель или ввести единую систему расчётов за солярку. Но сказать вслух о том, что с бронетранспортёром вместо “жигулей” мы долго не протянем, все боятся и не хотят.

Не понимая и не видя сферу градостроительства и градостроительные проблемы страны, нельзя и поставить вопрос о стратегии модернизации или даже глубокой трансформации сложившегося типа градостроительства, которое и определяет смысл, тип и виды инженерных систем жизнеобеспечения.

А без постановки такого вопроса абсолютно не учитываемым и даже не обсуждаемым, остаётся самый серьёзный и даже страшный вопрос о том, откуда брать средства на поддержание, воспроизводство и развитие существующих систем ЖКХ.

Ведь централизованные системы ЖКХ являются принципиально затратными и их попросту невозможно поддерживать не только на средства жильцов (даже если они будут платить 120 или 250 процентов “стоимости”), но и на средства муниципалитетов, региональных и федерального бюджетов.

Инерционное продолжение существования и, тем более, строительства привычного нам централизованного типа инженерно-коммунальных инфраструктур, с каждым годом будет требовать всё больших и больших вложений, сопоставимых с российским ВВП, т.е. с общим объёмом всех реальных средств в стране.

Таким образом, нарастающая волна техногенных аварий и катастроф ЖКХ по всей территории страны вследствие многолетнего оттягивания встречных, решающих проблему действий, является запрограммированной и неизбежной.

Сердцевина проблем ЖКХ находится не в поиске “чудесных” решений через написание законов или бесконечную трансформацию форм бухгалтерских расчётов и форм собственности, а в сфере градостроительства.

Централизованные системы инженерного оборудования городских территорий с высокой плотностью многоэтажной застройки есть продукт градостроительства времени массового панельного домостроения, когда технические системы создавались крупными комплексами за счет государственных капитальных вложений. Точно так же – крупными комплексами и на основе крупных единовременных капвложений – предполагалось эти централизованные системы со временем реконструировать и заменять.

Теперь же мы попали в тупик.

Просто отказаться от существующей централизованной системы не получится. Не получится реконструировать и переделать её.

Но также не получится взять новую систему из ничего и ниоткуда, благодаря, к примеру, той же знаменитой “невидимой руке” рынка по Адаму Смиту.

Во-первых, сама собой смена формаций, укладов и парадигм не происходит. А в нашем случае, и это надо специально отчеркнуть, речь идёт о необходимости не текущих и даже не крупных, а исключительно формационных и цивилизационных преобразований.

Во-вторых, последние три столетия мирового опыта достоверно показывают, что рынок возможен только там, где изначально имеется значительный избыток ресурса, который и становится своего рода “топливом” для конкуренции нескольких рыночных субъектов.

Да, сегодня стал возможен рынок жилья, поскольку общий объём жилищных “коробок” и “клеток” (квартиры, дома) превышает реальный платежеспособный спрос на них. Также возможен сегодня и “рынок электричества”, поскольку разрушение советской промышленности при общем сохранении советской единой энергетической системы пока ещё приводит к наличию в стране избыточных мощностей.

Избытка же инженерно-коммунальных инфраструктур не только нет, но, прямо наоборот, имеется их растущий дефицит, следующий за их неумолимым разрушением и износом. Избыток в ЖКХ может образоваться только за счёт резкого, в разы и десятки раз снижения числа пользователей устоявшимся стандартом жилищно-коммунальных услуг. Надеемся, что все отдают себе отчёт в том, что это означает массовый “сброс” населения из привычного “хотя бы” советского качества ежедневной жизни.

Необходимо подчеркнуть, что бодрые указания на то, что в ЖКХ будет наводиться порядок по образцу РАО “ЕЭС” являются неприемлемыми и социально опасными. Даже избыточная в стране электроэнергия оказывается сегодня негарантированным ресурсом, что проявляется в по-прежнему продолжающихся периодических отключениях электричества в разных уголках России. А чрезвычайно дефицитная коммунальная система и её ресурс при наведении подобного порядка автоматически в течение нескольких лет вытолкнет значительную массу населения из системы пользования коммунальными услугами и приведет к существенному и социально разрушительному снижению качества жизни.

Получается, что и введение рынка в системе ЖКХ означает на деле не только социальную безответственность, но и, главное, прямой отказ от решения проблемы.

Не спасёт ЖКХ и медленное или быстрое, не имеет значения, административное “повышение тарифов”, поскольку сегодня уже даже дети знают, что любые повышения тарифов абсолютно не отражаются на изменении качества услуг и уж, тем более, на модернизации неимоверно дорогостоящих инфраструктур.

Таким образом, с ЖКХ ничего нельзя сделать ни по-социалистически, ни по-капиталистически, ни по-административному, ни по-рыночному.

Выйти из создавшегося коммунального тупика возможно исключительно через кардинальное преобразование и развитие градостроительства как той техносферы, которая и определяет соответствие социальной политики и ресурсных возможностей нашему желанию жить в определённой системе качества.

Для этого нужен переход к принципиально новой практике градостроительства – то есть создание нового российского градостроительства.

Инженерно-коммунальной основой нового градостроительства должны стать не централизованные, а локальные и автономные системы инженерного оборудования жилища, торговых, складских и производственных объектов. Сегодня необходимо со всей ответственностью понять, что переход на подобные децентрализованные системы неизбежен и неотвратим.

Либо мы начнём постепенно переходить к принципиально новому типу расселения, прежде всего, к экономичной малоэтажной застройке, которая при правильной организации дела не требует создания централизованных сетей, либо мы стремительно и окончательно потеряем даже остатки советского качества жизни, а натуральная жизнь в многоэтажном доме с буржуйками и вёдрами на внос и вынос приобретёт массовый характер.

Любая программа нефиктивной жилищно-коммунальной реформы должна исходить из очевидных начальных условий.

Таковым является факт вынужденного выбытия жилищного фонда и обслуживающих его сетей районов массовой застройки первых поколений панельных жилых зданий, спроектированных и построенных по СниПам до 1964 года включительно.

Если мы сумеем не пойти на поводу у инерции и определим градостроительную и техническую политику нового строительства и реконструкции, которая, в свою очередь, будет основываться на разумной социальной политике, то у нас есть возможность сделать вынужденное выбытие планируемым и используемым для целей структурного преобразования всего жилищно-коммунального комплекса.

Преобразование будет длиться долго, не менее 25 лет, соответственно времени постепенного выбытия имеющегося жилищного фонда и его инфраструктуры, календарно совпадающего с временем ввода этого фонда четверть века назад. Так или иначе, в ближайшие два десятилетия будет происходить замещение фонда, совершаться особый градостроительный метаболизм – одно будет выбывать, другое приходить ему на смену. Но метаболизм должен быть построен так, чтобы он вел не к общему одряхлению целого, нарастанию старческих признаков и элементов распада, но напротив, чтобы происходило обновление и омоложение, наполнение энергиями нового и нового развития, чтобы открылись вдруг новые перспективы, новые возможности и новые качественные состояния.

Время развития централизованных инфраструктур жилищно-коммунального хозяйства и отвечающего им градостроительства – прошло. Конечно, придётся еще некоторое время поддерживать их функционирование, проводить модернизацию, реконструкцию, реновацию. Но создавать такие системы в качестве инвестиционного бизнеса развития недвижимости — невозможно в сколь нибудь широких масштабах.

Пришло время создания локальных и автономных систем инженерного оборудования жилых единиц, выступающих ныне как имущественные комплексы, включающие земельный участок (удел) и создаваемую недвижимость – жилые и иные здания, сооружения, в том числе технические комплексы инфраструктуры, обеспечивающие функционирование и внешние связи объектов, находящихся в границах данного участка, удела.

Базовой, исходной ячейкой, элементной основой нового пост-социалистического градостроительства станет локальный инженерный комплекс, способный обеспечить функционирование одного или группы зданий, сооружений, включаемых в общую акционированную, кооперативную, либо унитарную хозяйственно-экономическую общность (типа товарищества собственников), необходимую и достаточную для получения инвестиционного эффекта от использования объекта недвижимости – имущественного комплекса, в развитие которого направляются данные инвестиции.